[ 8 janvier 2026 ]

Droit des obligations

Bail commercial : incidence de la continuité des obligations du bailleur sur le cours de la prescription

Civ. 3^e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357

Le 28 février 2012, une société commerciale loue des locaux destinés à la fabrication industrielle de meubles en métal. Le bail est conclu pour une durée de neuf ans. Le 12 juin 2020, la locataire assigne la bailleresse pour obtenir sa condamnation à effectuer divers travaux de réparation, exigés par la vétusté des lieux. La bailleresse soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription. 

Statuant en sa faveur, la cour d’appel déclare les demandes de la locataire irrecevables comme prescrites en application de l’article 2224 du Code civil, celle-ci ayant connaissance de l’existence du trouble (la vétusté des locaux) depuis 2012, date d’entrée en jouissance des lieux. 

Devant la Cour de cassation, la locataire rappelle le principe, dégagé l’été dernier à propos d’une action en résiliation contractuelle, selon lequel la prescription de l’action du locataire ne court pas tant le manquement du bailleur à ses obligations continues de délivrance et de jouissance paisible n’a pas cessé (Civ. 3^e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491). 

Le pourvoi pose ainsi la question de savoir si le caractère continu reconnu aux obligations principales du bailleur suppose de reporter le point de départ de la prescription de l’action du preneur en exécution forcée à la date de cessation du trouble. 

Au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, la troisième chambre civile y répond par l’affirmative. Motif pris de la continuité inhérente aux obligations nées du bail, défini comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige, en contrepartie d’un certain prix, à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps (C. civ., art. 1709 ; pt n°6), la troisième chambre civile étend la solution dégagée à propos de l’action en résiliation du bail à l’action en l’espèce engagée en exécution forcée. Elle souligne que par la nature même du contrat de bail, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (C. civ., art. 1719, al. 1 et al. 3). Elle infère de cette double obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Elle ajoute que ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur (pt n° 8). En jugeant prescrite l’action en exécution forcée de ces obligations engagée par la locataire à l’encontre du bailleur, sans rechercher si leur inexécution ne persistait pas au jour de l'assignation, la cour d’appel a donc statué par des motifs insuffisants à écarter l'obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux. 

Relevant du droit commun du bail, l’obligation incombant au bailleur de livrer une chose conforme à sa destination et d’en assurer au preneur la jouissance paisible ont en commun d’être continues et exigibles durant toute la durée du contrat : contrairement à la vente, contrat instantané, et conformément à la continuité caractéristique des obligations principales du bailleur, lié par un contrat à exécution successive, ces deux obligations de délivrance et de jouissance paisible, récemment qualifiées d’obligations de résultat (Civ. 3^e, 19 juin 2025, n° 23-18.853), sont d’autant plus contraignantes pour le bailleur qu’elles perdurent au-delà de la conclusion du bail pour se maintenir tout au long du processus contractuel.

Rappelée par la Cour de cassation, la définition même du contrat de bail contient en germe la durée des obligations qu’il renferme : le bailleur doit non seulement livrer la chose louée au moment de la remise des clés, mais il doit mettre cette chose à disposition du preneur de façon utile et effective pendant toute la durée du bail. Continues, les obligations du bailleur, qui naissent lors de l’acte initial de remise des clés, persistent ensuite tout au long du bail et ne cessent qu’à son terme. Le bailleur est ainsi tenu par ses obligations à tous les stades du processus contractuel : en ce sens, la Cour confirme par cette décision l’abandon de la distinction entre son obligation ponctuelle de délivrance et son obligation continue d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail (Civ. 3^e 10 juill. 2025, préc. ; adde, Civ. 3^e, 30 juin 2021, n° 17-26.348 ; Civ. 3^e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890). Naturellement attribué à l’obligation de jouissance paisible, le caractère continu plus difficilement reconnu à l’obligation de délivrance est désormais acquis, du moins s’agissant des baux commerciaux : l’obligation de délivrance, au même titre que l’obligation d’assurer la jouissance paisible, se prolonge pendant toute la durée du bail. Le maintien de ses obligations jusqu’au terme de la relation contractuelle se justifie par la volonté de protection du preneur, en particulier lorsqu’il se trouve lié, comme en l’espèce, par un bail commercial de longue durée.

Les obligations du bailleur présentent donc une identique continuité qui exige de ce dernier de livrer ab initio une chose en bon état d’usage conforme, puis de veiller, tout au long du bail, au maintien de cet état. Cette continuité détermine la durée de leur exigibilité, calquée sur celle du contrat. C’est pourquoi au cas présent, le bailleur s’est trouvé, des années après la survenance du trouble, contraint par le preneur d’effectuer à son profit les réparations rendues nécessaires par la vétusté des lieux, compromettant leur usage. Déterminant l’étendue de leur exigibilité, la continuité attachée aux obligations du bailleur permettait en effet au locataire d’exiger de son cocontractant, même très tardivement, la réalisation de ces travaux : spécifique, la permanence des obligations principales du bailleur de délivrance conforme et de jouissance paisible rend en effet celles-ci exigibles pendant toute la durée du bail. La durée de l’exigibilité s’étend donc de la date de conclusion du bail jusqu’à son terme, si bien que tant que le contrat est en cours et que le manquement se poursuit, le preneur peut valablement contraindre le bailleur à exécuter ses obligations.

Cette singularité temporelle, qui distingue le bail de la vente, a une incidence directe sur le cours de la prescription de l’action du locataire visant à obtenir du bailleur l’exécution de ses obligations. En l’espèce, il est ainsi jugé que la durée d’exigibilité des obligations continues du bailleur s'oppose à la fixation du point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée à la date, en principe retenue, de la connaissance du trouble : l’étendue temporelle des obligations du bailleur suppose de reporter ce point de départ au jour où le manquement de ce dernier a effectivement cessé. Autrement dit, bien que l’action du locataire soit en principe enfermée dans le délai quinquennal de droit commun, ce délai ne court pas tant que le manquement du bailleur perdure (v. déjà, Civ. 3^e, 10 juill. 2025, préc.). Au cas présent, faute pour le bailleur d’avoir réalisé les travaux lui incombant, la persistance du trouble faisait obstacle à la prescription de l’action du locataire qui bien qu’ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans à compter de l’entrée en jouissance des lieux, restait recevable à agir en exécution forcée des obligations de son cocontractant, le manquement de ce dernier n’ayant pas cessé à cette date.