[ 7 avril 2026 ]

Contrats spéciaux

Incidence de la continuité du bail sur la prescription de l’action du locataire

Civ. 3^e, 5 mars 2026, n° 24-19.292

Le droit de la prescription est défavorablement connu pour sa technicité. Déterminant la recevabilité de l’action en justice, il est pourtant, dans la pratique judiciaire, fondamental. Comparable au risque de la preuve, le risque lié à la prescription de l’action judiciaire est crucial : la constitution du meilleur dossier de plaidoirie restera vaine si l’action est prescrite. Être dans les temps pour agir se révèle donc être un préalable indispensable, comme en témoigne la décision rapportée. Entraînant un report du point de départ de la prescription, la continuité attachée au manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance permet au preneur à bail, victime de son inexécution, d’échapper à la prescription de son action qui, en l’espèce, visait tout à la fois l’exécution forcée de cette obligation et l’indemnisation du préjudice de jouissance.

En cause, un contrat de bail commercial conclu en 1997 auquel fut greffé, en 2003, un avenant spécifiant qu’une cour située à l’arrière de l’immeuble était comprise dans l’assiette du bail. Faute d’en avoir eu la jouissance effective, le preneur assigna, en 2019, les héritiers du bailleur en exécution forcée de l’obligation de délivrance de la jouissance de cette cour, contractuellement désignée dans le bail, ainsi qu’en indemnisation de son préjudice, au titre de la responsabilité contractuelle.

La cour d’appel de Rennes avait jugé l’action irrecevable, au motif que le preneur à bail avait eu connaissance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès 2003, date de conclusion de l’avenant. Pour les juges du fond, en application de l’article 2224 du Code civil, l’action était nécessairement prescrite : « le délai de prescription a commencé à courir le 23 janvier 2003, lors de l’entrée en jouissance dans les lieux, de sorte que l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur introduite le 20 juin 2019 est prescrite ». On perçoit l’erreur des juges rennais, faisant ainsi l’impasse sur le caractère continu de l’obligation du bailleur, et donc de son inexécution, nonobstant la tardiveté du preneur à agir. Elle est rectifiée par la troisième chambre civile, qui confirme la continuité qu’elle a récemment attachée à l’obligation de délivrance du bailleur (v. Civ. 3^e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357), pour juger qu’en conséquence, « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Puisque, au cas d’espèce, « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice », l’action du locataire ne pouvait être prescrite. En effet, en présence d’un contrat à exécution successive comme le bail, comportant une obligation continue comme l’obligation de délivrance, la prescription ne court pas tant que le manquement contractuel perdure (v. déjà, Civ. 3^e, 4 déc. 2025, préc.). La continuité de l’obligation du bailleur suppose en effet de reporter le point de départ du délai de prescription au jour où le manquement de ce dernier a effectivement cessé. Le bailleur persistant en l’espèce à violer son obligation de mettre une cour à la disposition du preneur, l’absence de prescription de l’action de ce dernier en exécution forcée est logiquement affirmée par la Cour pour censurer les juges du fond. À noter que la continuité du manquement s’infère de celle de l’obligation de délivrance, exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que tant que le manquement à cette obligation perdure, l’action du preneur à bail ne peut prescrire. Elle est donc possible pendant cinq ans. En outre, alignée sur la demande en exécution forcée, son action en responsabilité est pareillement jugée recevable, seuls les effets de la réparation étant limités dans le temps. De cette façon, la Cour admet l’unité de l’action du locataire, qui se déclinait pourtant en deux demandes distinctes (exécution forcée réparation), pour la juger entièrement recevable dès lors qu’elle repose sur un fondement unique : le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le preneur peut donc tout aussi bien agir en exécution forcée qu’en réparation de son préjudice, sans se voir opposer la prescription de son action. En revanche, par faveur pour le bailleur, en l’espèce exposé au risque d’être condamné à réparer un préjudice né près de vingt ans auparavant, l’action en responsabilité est cantonnée aux cinq dernières années précédant la demande en justice.