[ 23 juin 2026 ]

Droit des biens

Usucapion : la nullité d'un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante

Civ. 3^e, 21 mai 2026, n° 23-23.911

L’acte de notoriété acquisitive est utilisé en matière immobilière pour faire la preuve d’une possession utile permettant d’invoquer l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier par prescription acquisitive (fonction acquisitive de la possession appelée usucapion). Il est établi par un notaire, qui constate que le possesseur a acquis de cette façon la propriété d'un bien immobilier. Facilitant la preuve du droit d’acquérir par prescription la propriété du bien, cet acte de notoriété, bien que qualifié d’acquisitif, ne confère pas de titre de propriété : il se borne à constater que les conditions légales de la possession du bien revendiqué sont réunies. Rappelons qu’en application de l’article 2261 du Code civil, il faut pour prescrire une possession continue et non interrompue pendant 30 ans (ou 10 ans avec juste titre), paisible (l’entrée en possession ne doit pas être violente), publique (la possession ne doit pas être clandestine, dissimulée aux tiers), non équivoque (la possession est équivoque si l’on ne sait pas à quel titre agit le possesseur ; ex : l’époux qui détient une chose appartenant à son conjoint n’entend pas nécessairement se comporter comme possesseur et sa possession est donc équivoque), et à titre de propriétaire (ce qui renvoie à l’animus domini, qui est l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit ; ex : le locataire qui exerce le corpus pour le compte d’autrui sans cet animus domini est un détenteur précaire et non un possesseur). L’acte de notoriété acquisitive a donc pour but de traduire l’ensemble de ces éléments constitutifs d’une possession utile pour prescrire. Pour cette raison, il réunit tous les indices concordant pour révéler l’existence d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire du possesseur partie à l’acte.

La force probante d’un tel acte est toutefois limitée. L’acte de notoriété acquisitive ne fait foi des faits qu’il rapporte que jusqu’à la preuve du contraire. Il ne vaut tant que la preuve qu’il n’est pas sincère, ou qu’il n’est pas conforme à la réalité de la possession invoquée, n’aura pas été rapportée. Loin d’être inattaquable, il peut donc être remis en cause, notamment si les éléments qu’il contient se révèlent erronés. Tel était le cas en l’espèce.

La particularité du litige tient dans le fait que l’acte de notoriété acquisitive consignait des témoignages ultérieurement contredits par une expertise, ordonnée en première instance à la demande du propriétaire du terrain, ayant mis en évidence l’inexactitude des témoignages retranscrits dans l’acte pour rapporter la preuve de la possession. L’acte notarié attestant de la possession se retrouvait ainsi privé de valeur probante. Pour cette raison, en cause d’appel, la nullité de l’acte fut prononcée à l’encontre du possesseur ayant échoué à rapporter la preuve, qui lui incombait, d'une possession utile pour prescrire, dont les fausses déclarations consignées dans l’acte ne pouvaient utilement témoigner. Ce dernier se pourvut alors en cassation, avec succès, la Cour confirmant, comme le soutenait le pourvoi, que la nullité d'un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante (v. déjà, Civ. 3^e, 17 févr. 2022, n° 21-10.757, inédit). La troisième chambre civile casse en conséquence la décision des juges du fond ayant statué par des motifs exclusivement fondés sur le défaut de valeur probante du contenu de l'acte de notoriété acquisitive.

Occupant dans le Code civil une place secondaire, par faveur pour la preuve écrite, la preuve par témoignage se révèle en pratique essentielle pour acquérir la propriété par prescription, notamment par le biais de l’acte de notoriété acquisitive. S’il ne peut suffire à prouver l’usucapion (v. déjà, Civ. 3^e, 19 nov. 2014, n° 13-24.372), cet acte notarié favorise considérablement l’administration de la preuve nécessaire au possesseur désireux de prescrire. En pratique, l’acte de notoriété acquisitive recense tous les éléments de preuve de la qualité de la possession. À ce titre, il recueille les déclarations concordantes de témoins, contemporains des faits sur toute la durée de la prescription, pour attester de la possession effective du bien, et regroupe, le cas échéant, tout élément probatoire extrinsèque susceptible de corroborer ces témoignages. Il appartient alors au juge d'apprécier la valeur probante des déclarations recensées dans l’acte pour témoigner de la réalité et de l’utilité de la possession invoquée (Civ. 3^e, 10 oct. 2024, n° 23-17.458). La souveraineté d’appréciation des conditions de l’usucapion, reconnue aux juges du fond auxquels le demandeur soumet un acte de notoriété acquisitive, est renforcée par la règle selon laquelle la force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du magistrat (C. civ., art. 1381). La solution rapportée vient toutefois encadrer cette liberté.

Si l’existence d'un acte notarié constatant une usucapion par des témoignages qui se révèlent erronés ne permet pas d’établir une possession dans les conditions légales de la prescription acquisitive, le juge est alors libre de ne pas tenir compte de cet acte, qui se voit privé de valeur probante. En revanche, il ne peut pour le même motif en prononcer la nullité, faute d’incidence de ce défaut de valeur probante sur la validité de l’acte, qui ne constitue qu’un simple mode de preuve, l’acquisition de la propriété immobilière par prescription étant un effet de la loi. L’acte de notoriété acquisitive ne constituant pas un titre de propriété mais un seul indice probant, parmi d’autres, de l’usucapion, l’inexactitude de son contenu, si elle prive l’acte de sa valeur probante, ne remet pas en cause sa validité. En l’espèce, l’acte notarié produit ad probationem devant le juge pour faire constater l’usucapion ne pouvait donc être annulé au seul motif de sa faiblesse probatoire : non probants, les témoignages rapportés dans l’acte l’empêchaient certes de faire foi de son contenu, mais n’emportaient pas son annulation, laissant au possesseur la possibilité de prouver l’utilité de sa possession par d’autres éléments de preuve, non erronés, contenus dans l’acte.