[ 8 juin 2026 ]

Droit immobilier

Rectification d’un acte notarié de vente immobilière : incidence de la nature personnelle de l’action sur la prescription

Civ. 3^e, 16 avr. 2026, n° 24-22.365

Par un arrêt du 16 avril 2026 promis aux honneurs d’une publication au Bulletin, la troisième chambre civile précise, de façon inédite, que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du Code civil, quand bien même la rectification sollicitée porte sur l’existence d’un droit réel correspondant à la partie du bien entachée d’une erreur de désignation.

Par acte authentique reçu le 11 octobre 2013, deux parcelles issues de la division d’un terrain plus vaste sont vendues à deux couples, chacun étant titulaire d’une quote-part indivise de moitié sur les parcelles. Huit ans après la signature de l’acte notarié, les venderesses dénoncent une erreur dans la consistance des parcelles vendues, par référence à celles figurant dans le compromis de vente. Assignés en rectification de l’acte authentique, les couples d’acquéreurs leur opposent une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire rejette leur fin de non-recevoir, qualifiant l’action en rectification d’action réelle soumise à la prescription trentenaire, en ce qu’elle vise à protéger le droit de propriété des acheteurs. La cour d’appel d’Aix-en-Provence infirme l’ordonnance dans sa totalité, jugeant l’action prescrite à raison de sa nature personnelle, inférée de sa finalité : selon les juges du fond, l’action en rectification engagée tend à remettre « en cause l’objet de la vente intervenue le 11 octobre 2013 » et donc « l’étendue de l’obligation de transfert de la propriété ». Elle se trouve en conséquence soumise au délai quinquennal l’article 2224 du Code civil, dont le point de départ doit être fixé au jour de la signature de l’acte notarié puisque les victimes de l’erreur étaient, à cette date, déjà en mesure de connaître exactement l’étendue de leurs obligations.

Devant la Cour de cassation, les demanderesses défendent la nature réelle de l’action en rectification d’un acte notarié de vente concernant la description des biens dont la propriété est transférée, puisque cette action tend principalement à la protection du droit de propriété. Partant, leur action ne serait pas encore prescrite. Elles soutiennent également la nécessité de reporter le point de départ du délai, fixé à la signature de l’acte authentique, au jour où elles ont effectivement pris connaissance de la discordance dans la désignation des biens vendus entre le compromis de vente et l’acte authentique.

La thèse du pourvoi est en tous points désapprouvée : l’action personnelle en rectification de l’acte notarié est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, peu important qu’elle ait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation ; par ailleurs, le point de départ du délai doit être fixé au jour de la signature de la vente actée devant notaire, en présence des demandeurs, cet acte notarié ne comportant aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ; ainsi ont-ils pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, indépendamment de la date à laquelle ils en ont reçu une copie.

En pratique répandue, la rectification des actes notariés a pour but de corriger les « erreurs et omissions » qu’ils comportent en violation des termes de l’acte de vente conclu en amont (D. n° 71-941, 26 nov.1971, art. 34, alinéa 5). En l’absence de précision textuelle, la nature personnelle ou réelle de l’action en rectification prête à discussion. Le doute s’accroît dans l’hypothèse de l’espèce où l’erreur commise, au-delà de trahir la commune intention des parties, emporte de surcroît des conséquences sur la consistance des droits réels des contractants (v. déjà, Civ. 3^e, 6 avr. 2022, n° 21-13.891). Au cas présent, la demande des acquéreurs tendait à la correction de l’instrumentum, c’est-à-dire de l’acte écrit censé refléter fidèlement la commune intention des parties. En même temps, l’aboutissement de cette action en rectification devait nécessairement avoir pour effet de modifier l’assiette des droits réels des parties. Le doute entre action personnelle et action réelle était alors permis. Rappelons l’enjeu, qui tient dans la détermination du régime de prescription applicable : le délai quinquennal est le délai de droit commun applicable aux actions personnelles et mobilières telles que l’action en exécution d’un contrat ou encore l’action en responsabilité civile contractuelle ou extracontractuelle ; par exception, il est acquis qu’en application de l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible ainsi que les actions qui lui sont directement attachées, l’action en revendication représentant l’hypothèse classique. La prescription trentenaire quant à elle s’applique aux autres actions réelles immobilières.

Consacrée par la Cour de cassation à la suite des juges du fond, dont elle reformule toutefois la solution, la nature personnelle de l’action est justifiée non pas par l’étendue de l’obligation de transférer la propriété, comme l’avait retenu la cour d’appel, mais par l’objet même de l’action en rectification, qui porte non sur un droit né de l’acte, mais sur l’acte lui-même en tant qu’écrit. En l’espèce, l’action en rectification a en effet pour objet la correction de l’écrit constatant le droit réel sur la chose, et non l’exercice ou la protection du droit (réel) attaché à la chose. Dès lors, peu importe que le succès de cette action influence l’assiette des droits réels des parties, cet effet n’étant que la conséquence de la rectification obtenue. C’est en ce sens que la Cour de cassation vise une simple « erreur de désignation » pour juger indifférents les effets de sa rectification sur la résolution de la détention d’un droit réel : de cette façon, l’accent est mis sur l’acte en tant qu’écrit inexact, et non sur le droit réel qui en découle.

On peut toutefois regretter le silence gardé par les magistrats sur la qualification d’action mixte, qui était pourtant susceptible d’être retenue. Cette action hybride conjugue des éléments de nature personnelle mais aussi réelle ; ainsi de la remise en cause d’un contrat translatif de droits réels, qui en constitue le meilleur exemple. Par le passé, la Cour de cassation avait admis que l’action mixte, réglant la question d’un droit personnel, ait également « pour effet virtuel de résoudre la question de l’existence du droit réel » (Civ. 6 juill. 1925, DP 1926. 1. 25). Elle ne revient pas ici sur cette question, de même que la cour d’appel n’a pas davantage saisi l’occasion offerte par les appelants de se prononcer sur la mixité de cette action. Aux contours incertains, la notion d’action mixte divise la doctrine. Celle-ci oscille en effet entre une conception « moniste » en y voyant une action unique sanctionnant à la fois un droit réel et un droit personnel, et une conception « dualiste » selon laquelle l’instance réunit deux actions distinctes. La Cour de cassation semble faire le choix délibéré d’écarter la qualification d’action mixte en considérant l’action en rectification de l’acte authentique de vente immobilière comme purement personnelle pour contourner ainsi les difficultés corrélatives au régime de prescription applicable aux actions mixtes.

Si la qualification d’action personnelle constitue l’apport principal de l’arrêt, la question du point de départ du délai de prescription est également tranchée par la Cour de cassation, avec la même netteté. On se souvient que l’article 2224 du Code civil fixe le point de départ du délai de prescription au jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir. En ce sens, les demandeurs au pourvoi soutenaient que le point de départ de leur action devait être reporté au jour où ils avaient effectivement pris connaissance de l’absence d’équivalence entre le compromis et l’acte authentique de vente soit, selon eux, à la date de la réception d’une copie de l’acte notarié le 24 novembre 2020. La Cour de cassation réfute l’argument, approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que les demandeurs, présents lors de la signature de l’acte notarié du 11 octobre 2013, avaient pu connaître dès cette date les faits leur permettant d’agir, peu important la date ultérieure à laquelle ils en avaient reçu une copie. La motivation prend toutefois appui sur une circonstance précise : l’acte ne comportait « aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ». En présence d’un acte clair, les parties à l’acte sont donc nécessairement en mesure d’en connaître le contenu à la date de sa signature. La solution se comprend à l’aune de la fonction principale de l’acte authentique, qui consiste à faire foi de ce qu’il énonce. Partant, une partie qui signe un acte authentique en présence d’un notaire est présumée en connaître le contenu. En l’espèce, l’acte authentique étant sans équivoque sur la désignation des parcelles, cette clarté permettait de confronter l’acte définitif aux actes antérieurs et de détecter immédiatement toute divergence dans la consistance des biens. Ce qui signifie toutefois que dans l’hypothèse inverse où l’acte aurait été rédigé en termes équivoques, la solution aurait probablement été différente. En prenant soin de préciser que l’acte ne comportait aucune ambiguïté, la Cour réserve implicitement l’hypothèse d’un acte obscur dans la désignation des biens, privant les parties à l’acte de la possibilité d’identifier à cette date l’erreur commise. La portée exacte de la limite sous-tendue par la solution ici retenue devra être à l’avenir éclaircie afin de déterminer dans quelles circonstances l’ambiguïté d’un acte authentique peut effectivement retarder le point de départ de la prescription.