[ 6 octobre 2026 ]

Contrats spéciaux

Baux commerciaux : la Cour de cassation met un coup d’arrêt aux clauses de hausse automatique du loyer

Civ. 3^e, 3 sept. 2026, n° 25-14.904 

Un bail commercial prévoyait une révision annuelle du loyer assortie d'une « garantie » d'augmentation nette de 1,5 % par an. La locataire avait assigné les bailleurs en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause de loyer, ainsi qu’en restitution des loyers indûment versés.

La Cour d'appel de Lyon rejeta sa demande et valida la clause litigieuse, analysée comme une simple modalité de détermination du prix, relevant de la liberté contractuelle.

Devant la Cour de cassation, la preneuse arguait de l’illicéité de la clause prévoyant une augmentation périodique et forfaitaire du loyer commercial, sans plafond ni limitation de durée.

La Cour de cassation lui donne raison et juge la clause illicite. Dès lors qu'elle ne prévoit ni plafond ni limite de durée — alors même qu'un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel —, une telle clause organise la révision automatique du loyer à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. Elle fait donc échec aux règles d'ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite (art. L. 145-15).

Ainsi, la clause d'un bail commercial qui stipule que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans aucune limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais un mode de révision automatique du loyer, exclusivement à la hausse ; dès lors qu'une telle stipulation fait échec aux règles d'ordre public de révision légale du loyer, elle doit être amputée du contrat (sanction du réputé non-écrit).

La solution prolonge celle retenue pour les clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse (Civ. 3^e, 12 janv. 2022, n° 21-11.169) et confirme, par contraste, la licéité du loyer progressif par paliers : niveaux et plafond arrêtés dès la signature, sans obstacle au jeu de la révision légale.

Ainsi la Cour de cassation fixe-t-elle le régime des clauses de loyer, qu’elle fait dépendre du stade du processus contractuel considéré. Classiquement, elle admet que la liberté contractuelle gouverne la fixation du loyer au stade de la conclusion du bail, non la révision du loyer initial au stade de son exécution.

Le loyer initial relève donc de la loi des parties, qui peuvent librement convenir du prix sous réserve que cette clause ne constitue pas une clause de révision déguisée.

La révision du loyer en cours d’exécution du bail relève non plus de la loi des parties mais de l'ordre public — toute clause de révision faisant échec aux textes instituant le mécanisme de révision légale devant être réputée non écrite. Elle est donc censée n’avoir jamais existé, sans que par ailleurs, la validité du bail soit elle-même affectée.

En l’espèce, tout l’enjeu résidait donc dans la qualification de la clause litigieuse. Alors que les juges du fond y voyaient un seul mode de détermination du loyer originaire, relevant de la liberté contractuelle, le pourvoi dénonçait au contraire l’existence d’une clause de révision du loyer déguisée, soumise et contraire aux règles d'ordre public, ce qu’approuve la Cour de cassation en refusant de considérer que la clause litigieuse se borne à fixer le prix initial : elle fonde sa révision automatique, à la seule hausse. Elle est partant illicite.

Il ressort de la solution que la liberté contractuelle continue de régir la fixation du loyer initial du bail commercial, ce qui revient à confirmer la validité de la clause de loyer progressif par paliers lorsque les niveaux de loyers et les dates auxquelles ils s’appliquent sont prédéterminés jusqu’à un plafond fixé à l’avance. Mais la situation est différente lorsqu’une clause prévoit une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans aucun plafond ni limite de durée. Échappant à la loi des parties, la variation du loyer en cours de bail commercial dépend du respect des textes d'ordre public sur les règles de révision légale, qui n’ont toutefois vocation qu’à prohiber les révisions excédant la variation des indices. Or la clause de révision du loyer à la seule hausse tient en échec les mécanismes légaux de révision.

Pour les bailleurs comme pour les preneurs, la solution invite à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de loyer. Une clause présentée comme un simple mécanisme de fixation du prix peut être requalifiée en clause de révision illicite lorsqu’elle organise, sans aucune limitation de plafond ou de durée, une hausse automatique du loyer.